Mieten - wie geht das in Dänemark?

Ein Mietvertrag legt bestimmte Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter fest, darunter die Höhe der Miete und die Anforderungen an den Zustand der Wohnung bei Einzug.

Ein Mietvertrag sowie alle weiteren Vereinbarungen über das Mietverhältnis müssen schriftlich festgehalten werden, wenn eine der Parteien dies verlangt.

Die Bestimmungen des Mietrechts gelten für das Mietverhältnis, sofern nichts anderes zwischen den Parteien vereinbart wurde. Allerdings enthält das Mietrecht eine Reihe von Vorschriften, die nicht vertraglich abgeändert werden dürfen.

Beim Abschluss eines Mietvertrags verlangt der Vermieter in der Regel eine Kaution und/oder die Vorauszahlung mehrerer Monatsmieten.

Standardmietvertrag

Für den privaten Mietwohnungsbau kann die Typformular A, 10. Ausgabe (DAN) oder die Typformular A, 10. Ausgabe (ENG) verwendet werden. Diese Formulare sind für Mietverträge über Wohnungen, gemischt genutzte Mietobjekte und Zimmer in privaten Mietgebäuden vorgesehen.

Typeformular A, 10. udgave

Typeformular A, 10. udgave (ENG).pdf

Wenn Mieter eine Wohnung oder ein Mietobjekt übernehmen und einziehen, gelten eine Reihe von Regeln.

Sobald der Mietvertrag – schriftlich oder mündlich – abgeschlossen wurde, übernimmt der Mieter das Mietobjekt zu dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt.

Zustand des Mietobjekts

Der Vermieter muss dem Mieter das Mietobjekt ab dem vereinbarten Zeitpunkt des Mietbeginns in einem guten und ordnungsgemäßen Zustand zur Verfügung stellen und diesen Zustand während der gesamten Mietdauer aufrechterhalten.

Der Vermieter ist auch dafür verantwortlich, dass alle Einrichtungen für Abwasserentsorgung sowie für die Versorgung mit Licht, Gas, Wasser und Wärme in gutem und nutzbarem Zustand sind.

Für private Mieter werden die Anforderungen an den Zustand des Mietobjekts durch das Mietrecht präziser festgelegt. Es wird festgelegt, dass das Mietobjekt bei der Übernahme:

• Gereinigt sein muss
• Unbeschädigte Fensterscheiben haben muss
• Alle Außentüren mit funktionierenden Schlössern und den dazugehörigen Schlüsseln ausgestattet sein müssen

Diese Regel kann jedoch durch eine individuelle Vereinbarung abgeändert werden.

Der Zustand des Mietobjekts zum Zeitpunkt der Übernahme ist insbesondere für zwei Aspekte relevant:

1. Mängelrügen durch den Mieter
   Falls das Mietobjekt bei der Übernahme nicht dem Zustand entspricht, den der Mieter nach dem Mietrecht oder dem Mietvertrag vom Vermieter verlangen kann, hat der Mieter unter bestimmten Umständen das Recht, Maßnahmen gegen den Vermieter zu ergreifen. Dies sind sogenannte Mängelrechte und können die Beseitigung der Mängel, eine Mietminderung, die Kündigung des Mietvertrags oder Schadenersatz umfassen, falls ein finanzieller Verlust entstanden ist. Streitigkeiten darüber werden von der Mieterschlichtungsstelle oder dem Wohnungsgericht entschieden.

2. Zustand bei Rückgabe des Mietobjekts
   Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter das Mietobjekt in einem besseren Zustand zurückgibt, als es bei der Übernahme war. Es kann daher sinnvoll sein, den ursprünglichen Zustand des Mietobjekts zu dokumentieren, z. B. durch Fotos.

Zusätzlich zu den gesetzlichen Mindestanforderungen an den Zustand des Mietobjekts können im Mietvertrag weitere Vereinbarungen getroffen werden, z. B. dass die Wohnung frisch renoviert sein muss.

Übergabeprotokoll

Wenn der Vermieter mehr als eine Wohnung vermietet, muss er bei der Übergabe eines Mietobjekts ein Übergabeprotokoll erstellen. Dies geschieht gemeinsam mit dem Mieter.

Der Mieter erhält das Protokoll entweder direkt bei der Besichtigung oder spätestens 14 Tage danach, falls er nicht anwesend war oder die Entgegennahme des Protokolls nicht bestätigt.

Mängel am Mietobjekt

Das Mietrecht sieht eine Reihe von Regeln vor, die es dem Mieter ermöglichen, auf Mängel am Mietobjekt zu reagieren. Dazu gehören sowohl physische Mängel als auch rechtliche Mängel – z. B. wenn eine andere Person ebenfalls behauptet, das Mietobjekt gemietet zu haben und somit über das Nutzungsrecht verfügt.

Mängel können bereits bei Vertragsabschluss vorhanden sein (ursprüngliche Mängel) oder erst während des Mietverhältnisses auftreten (nachträgliche Mängel). Letztere hängen oft mit der Instandhaltungspflicht des Vermieters zusammen.

Wann liegt ein Mangel vor?

Ein Mietobjekt gilt als mangelhaft, wenn es bei der Übernahme nicht den vertraglichen oder gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Beweise für Mängel

Wenn der Vermieter eine gemeldete Mängelbeseitigung nicht zeitnah vornimmt, darf der Mieter diese selbst veranlassen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern. In diesem Fall ist es wichtig, Beweise für die Mängel zu sichern, bevor diese auf eigene Kosten behoben werden.

Der Mieter kann für den Zeitraum, in dem der Mangel den Wohnwert mindert, eine Mietminderung verlangen.

Falls der Mangel erheblich ist oder der Vermieter arglistig gehandelt hat, kann der Mieter den Mietvertrag kündigen.

Schadenersatz

Ein Mieter kann Schadenersatz verlangen, wenn ihm durch einen Mangel, für den der Vermieter verantwortlich ist, ein finanzieller Verlust entstanden ist. Dies setzt voraus, dass der Mieter darauf vertrauen durfte, dass das Mietobjekt mängelfrei ist oder dass der Vermieter in betrügerischer Absicht gehandelt hat.

Mängelrechte des Mieters

Die Rechte des Mieters in Bezug auf Mängel umfassen:

• Beseitigung des Mangels auf Kosten des Vermieters
• Mietminderung für die Dauer des Mangels
• Kündigung des Mietvertrags bei schwerwiegenden Mängeln
• Schadenersatz für finanzielle Verluste durch den Mangel

Der Mieter muss den Vermieter innerhalb von zwei Wochen nach Mietbeginn über bestehende Mängel informieren. Diese Frist entfällt jedoch:

• Wenn der Mangel erst bei genauerer Inspektion erkennbar ist
• Wenn der Mangel aufgrund falscher oder irreführender Informationen des Vermieters nicht entdeckt wurde (Arglist)

Falls der Mieter die Mängel nicht rechtzeitig meldet, verliert er das Recht auf Mietminderung, Schadenersatz oder Vertragskündigung. Allerdings bleibt das Recht bestehen, dass der Vermieter seine gesetzliche Instandhaltungspflicht erfüllen muss.

Mängel, die nicht zu Mietbeginn gemeldet wurden, können dem Mieter beim Auszug zum Verhängnis werden, da dann nicht mehr nachweisbar ist, ob der Schaden bereits vorher bestand oder vom Mieter verursacht wurde.

Beschwerdemöglichkeiten

Falls zwischen Mieter und Vermieter Uneinigkeit darüber besteht, ob das Mietobjekt zum Mietbeginn mangelhaft war, kann der Fall vor die Mieterschlichtungsstelle gebracht werden. Diese kann den Vermieter verpflichten, den Mangel zu beheben.

Jede Gemeinde in Dänemark verfügt über eine Mieterschlichtungsstelle (Huslejenævn). Falls Uneinigkeit darüber besteht, ob ein Mangel den Mieter zur Mietminderung, Kündigung oder Schadenersatz berechtigt, muss der Fall vor das Wohnungsgericht gebracht werden.

Mieterschlichtungsstelle

Ein Mieter kann die Mieterschlichtungsstelle auch dann einschalten, wenn der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nicht nachkommt. In diesem Fall kann die Schlichtungsstelle:

• Den Vermieter verpflichten, bestimmte Reparaturen durchzuführen
• Eine Mietminderung festlegen, bis die Arbeiten abgeschlossen sind

Festlegung der Miete

Ob die Miete vom Vermieter frei festgelegt werden kann oder staatlich reguliert ist, hängt vom Baujahr der Immobilie ab.

In allen privaten Mietwohnungen, die nach 1991 erbaut wurden, können Vermieter und Mieter die Mietpreise frei vereinbaren.

Für Mietwohnungen, die vor 1991 erbaut wurden, gelten jedoch besondere Regelungen. Dabei ist entscheidend, ob sich die Wohnung in einer Kommune befindet, in der das Wohnraumregulierungsgesetz (Boligreguleringsloven) gilt oder nicht. Jede Kommune entscheidet selbst, ob dieses Gesetz angewendet wird – in den meisten Kommunen ist dies der Fall.

Nachfolgend sind die Regelungen des Wohnraumregulierungsgesetzes erläutert. In den Kommunen, in denen dieses Gesetz nicht gilt, wird die Miete nach dem Prinzip der ortsüblichen Vergleichsmiete (det lejedes værdi) festgelegt.

Kostenbasierte Mietberechnung

In Gemeinden, in denen das Wohnraumregulierungsgesetz gilt, wird die Miete auf Basis der Betriebskosten der Immobilie berechnet. Typische Betriebskosten umfassen:

• Steuern und Abgaben
• Reinigungskosten
• Verwaltungskosten
• Versicherungen
• Rücklagen für Instandhaltung

Zusätzlich kann der Vermieter eine Kapitalrendite von in der Regel sieben Prozent des öffentlich festgelegten Immobilienwerts zum 15. Bewertungsstichtag am 1. April 1973 einrechnen.

Auch Kosten für durchgeführte Modernisierungen können auf die Miete umgelegt werden. Die Berechnung einer solchen Mieterhöhung wird im Abschnitt „Modernisierte Wohnungen“ erläutert.

Betriebsbudget

Der Vermieter erstellt ein Betriebsbudget für das gesamte Gebäude. Die Betriebskosten werden anschließend auf die einzelnen Wohnungen verteilt – in der Regel entsprechend dem Wohnflächenanteil.

Gewerbliche Mietobjekte

Wenn das Gebäude neben Wohnungen auch Gewerbeeinheiten enthält, werden die Betriebskosten anteilig auf Wohn- und Gewerbeflächen umgelegt.

Mieterhöhungen aufgrund steigender Betriebskosten

Bei Vertragsabschluss basiert die Miete auf dem aktuellen Betriebsbudget der Immobilie.

Steigen die Betriebskosten, kann der Vermieter die Miete mit einer Frist von drei Monaten erhöhen. In der Praxis erfolgt dies meist einmal jährlich zum 1. Januar.

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die Miete zu senken, wenn die Betriebskosten sinken – es sei denn, die Senkung betrifft Steuern oder Abgaben, die in die Mietberechnung einfließen.

Modernisierte Wohnungen

Für Wohnungen, die grundlegend modernisiert wurden, gilt eine besondere Regelung:

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die entweder:

• mehr als 2.497 DKK pro m² oder
• insgesamt mehr als 285.522 DKK gekostet haben

und haben diese zu einer erheblichen Verbesserung der Wohnqualität geführt, kann die ortsübliche Vergleichsmiete (det lejedes værdi) statt der kostenbasierten Mietberechnung angewendet werden.

Diese Regelung gilt nur für Wohnungen in Gebäuden, die zum Zeitpunkt der Vermietung:

1. eine Energieeffizienzklasse von A bis D haben oder
2. in den letzten zwei Jahren Energieverbesserungen von mindestens 400 DKK pro m² durchgeführt haben.

Weitere Informationen zum Prinzip der ortsüblichen Vergleichsmiete finden sich weiter unten.

Kleine Wohngebäude

Für kleine Wohngebäude/Immobilien (mit weniger als sieben Wohnungen am 1. Januar 1995) gelten besondere Regeln für die Mietfestlegung.

In diesen Gebäuden muss der Vermieter kein Betriebsbudget erstellen. Stattdessen wird die Miete nach der ortsüblichen Vergleichsmiete (det lejedes værdi) bestimmt.

Dabei wird die Miete anhand der Mietpreise vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung ermittelt, die hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung und Zustand ähnlich sind.

Mieterhöhungen sind in kleinen Wohngebäuden nur alle zwei Jahre möglich – frühestens zwei Jahre nach Einzug des Mieters.

80/20-Gebäude (Gewerbeüberwiegende Immobilien)

Gebäude, in denen mehr als 80 % der Fläche am 1. Januar 1980 für gewerbliche Zwecke genutzt wurden, werden als 80/20-Gebäude bezeichnet.

Für Wohnungen in diesen Gebäuden gelten Sonderregelungen:

• Die kostenbasierte Mietberechnung findet keine Anwendung.
• Die Miete wird nach den Regeln für Gemeinden ohne Wohnraumregulierungsgesetz festgelegt (siehe unten).

Ortsübliche Vergleichsmiete (det lejedes værdi)

In Kommunen ohne Wohnraumregulierungsgesetz ist ausschließlich das allgemeine Mietrecht maßgeblich.

Das bedeutet, dass die Miete nicht gesetzlich begrenzt ist. Allerdings kann ein Mieter jederzeit eine Senkung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mietpreisen für ähnliche Wohnungen in der Umgebung, wobei folgende Kriterien berücksichtigt werden:

• Lage der Wohnung
• Gebäudeart
• Wohnungsgröße
• Ausstattung und Modernisierungsgrad
• Allgemeiner Erhaltungszustand

Vergleiche dürfen jedoch nur mit Wohnungen angestellt werden, die ebenfalls unter das Prinzip der ortsüblichen Vergleichsmiete fallen.

Kosten für Gemeinschaftsantennen & Internet

Die Kosten für Gemeinschaftsantennen sowie für elektronische Telekommunikationsdienste (z. B. Internetzugang, Telefonie, Video-on-Demand) sind in Kapitel VII A des Mietrechts geregelt.

Falls der Vermieter mit dem Mieter eine Vereinbarung über die Bereitstellung eines gemeinsamen TV-Signals getroffen hat, darf er dem Mieter die notwendigen und angemessenen Kosten in Rechnung stellen.

• Diese Kosten werden in der Regel gleichmäßig auf alle Mietparteien umgelegt.
• Sie dürfen nicht in die Miete eingerechnet, sondern müssen separat berechnet werden.
• Dadurch wird sichergestellt, dass diese Kosten nicht in die Berechnung von Wohnbeihilfen einfließen.

Diese Regelung gilt für:

• Eigene Gemeinschaftsantennenanlagen
• Programmbereitstellung durch externe Anbieter (z. B. Kabelnetz oder Hybridnetze)

Mieter haben das Recht, sich von der Teilnahme an der Gemeinschaftsantenne abzumelden und somit die Zahlung für das gemeinsame TV-Signal zu verweigern.

• Diese Regelung gilt seit dem 1. Juli 2016.
• Aufgrund von Übergangsregelungen kann es sein, dass sie für einige Mieter erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam wird.

Beim Abschluss eines Mietvertrags verlangt der Vermieter in der Regel, dass der Mieter eine Kaution und/oder mehrere Monatsmieten im Voraus bezahlt.

Die beiden Beträge haben unterschiedliche Zwecke:

• Kaution dient als Sicherheit für offene Zahlungen, die beim Auszug des Mieters entstehen können (z. B. nicht gezahlte Miete, Heizkosten, Renovierungskosten usw.).
• Vorausgezahlte Miete wird dazu verwendet, um die Miete für die Zeit nach einer Kündigung zu decken, bis der Mieter auszieht.

Höhe der Kaution und Vorauszahlung

Der Vermieter kann bei Mietwohnungen und einzelnen Zimmern eine Kaution in Höhe von maximal drei Monatsmieten verlangen.

Zusätzlich kann der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine vorausgezahlte Miete für bis zu drei Monate fordern.

Die Miete wird in der Regel monatlich gezahlt. Vermieter und Mieter können jedoch vereinbaren, dass die Miete quartalsweise (alle drei Monate) bezahlt wird.

Beispielrechnung für die maximale Kaution und Vorauszahlung

Wenn die Miete 4.000 DKK pro Monat beträgt und der Vermieter sowohl die maximale Kaution als auch die maximale Vorauszahlung verlangt (3 + 3 Monatsmieten), ergibt sich folgende Summe:

• Monatliche Miete: 4.000 DKK
• Kaution (3 Monatsmieten): 12.000 DKK
• Vorausgezahlte Miete (3 Monatsmieten): 12.000 DKK
• Gesamtbetrag bei Einzug: 28.000 DKK

Dieses Beispiel berücksichtigt nicht zusätzliche Kosten wie Heizkostenvorauszahlungen, Verbrauchskosten, Gebühren für Telekommunikationsdienste oder Beiträge zur Mietervertretung.

Verwendung von vorausgezahlter Miete und Kaution

Falls der Mietvertrag gekündigt oder aufgehoben wird, kann der Mieter die vorausgezahlte Miete nutzen, um seine letzten Mietzahlungen zu decken.

Die Kaution kann hierfür jedoch nicht verwendet werden, da sie ausschließlich als Sicherheitsleistung für eventuelle Schäden oder ausstehende Zahlungen dient.

Erhöhung der Miete und Anpassung der Kaution

Erhöht der Vermieter die Miete, kann er auch eine Anpassung der Kaution und der vorausgezahlten Miete verlangen. Es kann jedoch im Mietvertrag vereinbart sein, dass eine solche Anpassung nicht zulässig ist.

Rückzahlung der Kaution

Die Kaution wird bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückerstattet. Der Vermieter kann jedoch offene Forderungen des Mieters (z. B. ausstehende Zahlungen oder Renovierungskosten) mit der Kaution verrechnen.

Der verbleibende Betrag muss an den Mieter zurückgezahlt werden, sobald alle Abrechnungen erfolgt sind.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Zinsen auf die Kaution, die vorausgezahlte Miete oder ausstehende Mieten zu zahlen. Das bedeutet, dass der Mieter höchstens den ursprünglich eingezahlten Betrag zurückerhält.

Alternative Sicherheiten bei Untermiete

Bei Untermietverhältnissen kann der Mieter anstelle einer Kaution eine Bankgarantie oder eine separate Depotkonto-Einlage als Sicherheitsleistung hinterlegen.

Instandhaltung

Die Instandhaltung umfasst alle Arbeiten, die der Vermieter durchführen muss, um die Immobilie in dem Zustand zu erhalten, den Mieter gemäß Mietvertrag und Gesetz verlangen können.

Dabei geht es um Arbeiten, die Abnutzung, Alterung und Schäden beseitigen.

• Instandhaltungsmaßnahmen dürfen nicht zu einer Mieterhöhung führen.
• Verbesserungsmaßnahmen hingegen können zu einer Mieterhöhung führen, da sie den Wert des Mietobjekts steigern.

Jede Arbeit wird daher entweder als Instandhaltungsmaßnahme oder als Verbesserungsmaßnahme eingestuft – oder in beide Kategorien aufgeteilt.

Innere und äußere Instandhaltung

Man unterscheidet zwischen innerer und äußerer Instandhaltung:

• Innere Instandhaltung umfasst:

  • Anstrich
  • Weißen der Wände
  • Tapezieren
  • Lackieren von Fußböden

• Äußere Instandhaltung umfasst:

  • Alle anderen Instandhaltungsarbeiten, unabhängig davon, ob sie innerhalb oder außerhalb der Wohnung durchgeführt werden

Grundsätzlich ist der Vermieter für die äußere Instandhaltung verantwortlich – es sei denn, es wurde im Mietvertrag anders geregelt. Normalerweise ist jedoch der Mieter für die Instandhaltung von Schlössern und Schlüsseln zuständig.

Instandhaltungskonto

Falls nichts anderes vereinbart wurde, liegt die Verantwortung für die innere Instandhaltung beim Vermieter.

• Der Vermieter muss daher jährlich einen festen Betrag für die Instandhaltung der Wohnung auf einem separaten Instandhaltungskonto ansparen.
• Hat der Mieter die innere Instandhaltungspflicht übernommen, muss kein solches Konto geführt werden.

Höhe der Instandhaltungsrücklage

• Im Jahr 2017 betrug die Rücklage 50 DKK pro m² und wird jährlich entsprechend dem dänischen Verbraucherpreisindex angepasst.
• Die Rücklage wird als Teil der Miete erhoben.

Falls der Mieter einen Teil der Instandhaltungspflicht übernimmt, wird der Betrag anteilig reduziert.

Nutzung der Instandhaltungsrücklage

• Der Vermieter entscheidet, ob der Mieter selbst Instandhaltungsarbeiten ausführen darf oder ob Fachhandwerker beauftragt werden müssen.
• Der Mieter kann keine Rückerstattung für von ihm selbst durchgeführte Instandhaltungsarbeiten verlangen – es sei denn, dies wurde ausdrücklich mit dem Vermieter vereinbart.
• Der Mieter kann jedoch vom Vermieter verlangen, dass dieser seine Instandhaltungspflichten erfüllt.

Die angesparte Instandhaltungsrücklage gehört dem Vermieter – er verwendet sie lediglich zur Erfüllung seiner gesetzlichen Verpflichtungen.

Regeln für äußere Instandhaltungskonten

Das Wohnraumregulierungsgesetz enthält Regeln für äußere Instandhaltungsrücklagen, die für private Mietwohnungen gelten.

• Ausnahmen:
  • Gebäude mit weniger als sieben Wohneinheiten
  • Gebäude, in denen am 1. Januar 1980 mehr als 80 % der Fläche gewerblich genutzt wurden

Zwei Arten von Instandhaltungsrücklagen:

• §18-Konto:

  • Eine buchhalterische Rücklage, die nicht separat verwaltet werden muss.
  • Hierfür werden keine Zinsen gezahlt.

• §18b-Konto:

  • Eine gebundene Rücklage beim Grundbesitzer-Investitionsfonds.
  • Hierfür werden Zinsen gutgeschrieben.

Der Vermieter muss für jede Instandhaltungsrücklage eine eigene Jahresabrechnung erstellen.

• Ein negativer Kontostand wird ins nächste Jahr übertragen.
• Die Rücklagen verbleiben bei der Immobilie, auch wenn der Eigentümer wechselt.

Instandhaltungspflicht des Vermieters

• Die äußere Instandhaltungspflicht ist nicht auf das vorhandene Guthaben begrenzt.
• Der Umfang der Verpflichtung hängt vom allgemeinen Erhaltungszustand des Gebäudes ab.

Falls der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt, kann das Mieterschlichtungsgremium (Huslejenævn) eine Mietminderung oder eine Verpflichtung zur Mängelbeseitigung anordnen.

Verbesserungen

Verbesserungsmaßnahmen sind Arbeiten, die den Wert und Nutzwert der Mietwohnung steigern.

• Verbesserungen können zu Mieterhöhungen führen
• Instandhaltungsarbeiten dürfen keine Mieterhöhungen nach sich ziehen

Berechnung von Mieterhöhungen aufgrund von Verbesserungen

Nach Durchführung einer Verbesserungsmaßnahme kann der Vermieter die Miete um einen angemessenen Betrag erhöhen.

• Die Mieterhöhung soll eine angemessene Rendite auf die Investitionskosten ermöglichen.
• Zusätzlich kann der Vermieter Kosten für Abschreibung, Wartung, Verwaltung und Versicherung einbeziehen.

Falls durch die Maßnahme laufende Instandhaltungskosten eingespart werden, müssen diese Einsparungen berücksichtigt werden.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Falls eine Verbesserung die Miete um mehr als 110 DKK/m² pro Jahr erhöht, gelten besondere Ankündigungsregeln.

Falls eine Verbesserung die Miete um mehr als 218 DKK/m² pro Jahr erhöht, muss der Vermieter dem Mieter unter Umständen eine Ersatzwohnung anbieten.

Mieterhöhungen müssen mit drei Monaten Vorlauf angekündigt werden.

Sonderregelungen für Mieter: Eigenständige Verbesserungen

Der Mieter hat das Recht, bestimmte Verbesserungen selbst vorzunehmen, darunter:

• Einbau oder Modernisierung von Bad, WC, Küche
• Einbau energieeffizienter Maßnahmen (z. B. Doppelglasfenster)
• Ressourcensparende Installationen (z. B. wasser- oder stromsparende Geräte)

Anmeldung beim Vermieter

• Der Mieter muss den Vermieter schriftlich informieren, bevor er Verbesserungen durchführt.
• Falls der Vermieter nicht innerhalb von sechs Wochen widerspricht, darf der Mieter beginnen.

Falls der Mieter die Anmeldung unterlässt, verliert er den Anspruch auf eine Kostenerstattung.

Erstattung von Kosten für eigenständige Verbesserungen

• Falls der Mieter innerhalb von 11 Jahren auszieht, kann er eine Erstattung der restlichen Investitionssumme verlangen.
• Die Erstattung wird über 11 Jahre abgeschrieben – jedes Jahr um 10 %.
• Nach 11 Jahren besteht kein Anspruch mehr.

Falls der Vermieter die Arbeiten nicht genehmigt, kann der Mieter den Fall vor das Mieterschlichtungsgremium bringen.

Einbauten durch den Mieter (Installationsrecht)

Mieter haben das Recht, bestimmte Geräte in der Wohnung zu installieren, darunter:

• Herd
• Kühlschrank
• Waschmaschine
• Dunstabzugshaube
• Thermostatventile

Mitteilung an den Vermieter

• Der Mieter muss den Vermieter vorab informieren.
• Falls der Vermieter die Installation ablehnt, muss er nachweisen, dass die Immobilie nicht für die Installation geeignet ist (z. B. unzureichende Stromversorgung).
• Falls der Mieter selbst für eine Kapazitätserweiterung bezahlt, kann der Vermieter sich nicht länger weigern.

Regelungen beim Auszug

• Der Mieter kann installierte Geräte mitnehmen, muss die Wohnung jedoch in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen.
• Es empfiehlt sich, eine schriftliche Vereinbarung über den Umgang mit Installationen bei Auszug zu treffen.

Falls sich Mieter und Vermieter nicht einigen, entscheidet das Mieterschlichtungsgremium.

Wirtschaftlich rentable Energieeffizienzmaßnahmen

Die Regelungen zu wirtschaftlich rentablen Energieeffizienzmaßnahmen bieten eine alternative Möglichkeit, Mietsteigerungen im Zuge von energetischen Sanierungen in privaten Mietobjekten zu berechnen.

Diese Methode stellt eine freiwillige Alternative zur klassischen Berechnung von Mietsteigerungen nach den allgemeinen Vorschriften dar. Der Vermieter kann entscheiden, ob er eine Mieterhöhung nach den allgemeinen Vorschriften des Mietrechts oder nach den besonderen Regeln für wirtschaftlich rentable Energieeffizienzmaßnahmen berechnet.

Nachweis der Wirtschaftlichkeit

Der Vermieter muss nachweisen, dass das Modernisierungsprojekt wirtschaftlich rentabel ist. Dies geschieht durch eine Bescheinigung eines zertifizierten Energieberatungsunternehmens, das die erwartete Energieeinsparung auf Basis des Projekts berechnet.

Die Mieter haben ein Mitspracherecht bei der Auswahl des Energieberatungsunternehmens. Der Vermieter muss ihnen 10 Tage Zeit geben, um eines von zwei vorgeschlagenen zertifizierten Unternehmen auszuwählen. Falls sich die Mehrheit der Mieter innerhalb dieser Frist nicht für ein Unternehmen entscheidet, kann der Vermieter die Wahl selbst treffen.

Mieterhöhung nach Energieeffizienzmaßnahmen

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung in Höhe der dokumentierten Energieeinsparung verlangen.

• Diese Mieterhöhung kann höher ausfallen als die nach allgemeinen Vorschriften berechnete Erhöhung, vorausgesetzt, das Projekt ist wirtschaftlich rentabel.
• In die Berechnung fließen die gesamten Investitionskosten für die energetischen Sanierungen ein, einschließlich der reinen Verbesserungskosten und eingesparter zukünftiger Instandhaltungskosten.
• Andere bauliche Maßnahmen als Energieeffizienzmaßnahmen dürfen nicht in die Berechnung einbezogen werden.

Da die Mieterhöhung nicht höher als die nachgewiesene Energieeinsparung ausfallen darf, wird sichergestellt, dass die gesamten Wohnkosten für die Mieter nicht steigen, sofern ihr Energieverbrauch unverändert bleibt.

Bei Uneinigkeit über die Höhe der Mieterhöhung kann die Angelegenheit vor das Mieterschlichtungsgremium (Huslejenævn) gebracht werden.

Rolle der Energieversorgungsunternehmen

Energieversorgungsunternehmen können Vermieter zu den wirtschaftlich sinnvollsten Energieeinsparmaßnahmen beraten und in einigen Fällen finanzielle Zuschüsse zur Durchführung der Projekte bereitstellen.

Für Mieter in privaten Mietwohnungen gelten gesetzliche Regelungen, die ihnen das Recht auf Untervermietung (Weitervermietung) und Wohnungstausch einräumen.

Untermiete (Weitervermietung)

Laut Mietrecht bedeutet Untermiete, dass der Mieter, der laut Mietvertrag mit dem Vermieter als Hauptmieter gilt, die Wohnung ganz oder teilweise an eine andere Person (Untermieter) weitervermietet.

• Auch wenn eine Wohnung untervermietet wird, bleibt der ursprüngliche Mieter weiterhin der offizielle Mietvertragspartner des Vermieters.
• Der Untermieter hat kein Recht, den Mietvertrag mit dem Vermieter zu übernehmen.
• Das Untermietverhältnis endet automatisch, wenn der Hauptmietvertrag zwischen Mieter und Vermieter aufgelöst wird (z. B. durch Kündigung).

Teilweise Untermiete

Eine teilweise Untermiete liegt vor, wenn der Mieter ein oder mehrere Zimmer seiner Wohnung untervermietet, aber weiterhin selbst in der Wohnung lebt.

• Der Mieter darf höchstens die Hälfte der Wohnräume untervermieten.
• Die Gesamtzahl der Bewohner in der Wohnung darf nicht höher als die Anzahl der Wohnräume sein.

Komplette Untermiete

Eine komplette Untermiete liegt vor, wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermietet und selbst nicht mehr dort wohnt.

• Der Mieter darf die Wohnung höchstens für zwei Jahre untervermieten.
• Die Untervermietung ist nur erlaubt, wenn der Mieter vorübergehend abwesend ist, z. B. aufgrund von:
  • Krankheit
  • Geschäftsreise
  • Studium
  • Vorübergehende Versetzung ins Ausland

Ein vorübergehender Aufenthalt ist auf einen festgelegten Zeitraum beschränkt. Falls der Mieter lediglich prüfen möchte, ob er die Wohnung dauerhaft verlässt, gilt dies nicht als vorübergehende Abwesenheit und die Untervermietung kann verweigert werden.

Der Vermieter kann eine komplette Untermiete verweigern, wenn:

1. Das Gebäude weniger als 13 Wohnungen umfasst.
2. Die Gesamtzahl der Bewohner nach der Untervermietung die Anzahl der Wohnräume übersteigt.
3. Der Vermieter einen triftigen Grund hat, die Untervermietung abzulehnen.

Bedingungen für eine Untervermietung

• Der Untermietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden.
• Der Mieter muss dem Vermieter vor Beginn des Untermietverhältnisses eine Kopie des Vertrags zusenden.

Wohnungstausch

Ein Wohnungstausch wird als Neuvermietung betrachtet. Das bedeutet:

• Beim Auszug des bisherigen Mieters erfolgt eine reguläre Wohnungsübergabe mit Abrechnung zwischen Mieter und Vermieter.
• Der neue Mieter hat kein Anrecht auf die gleichen Mietkonditionen wie der vorherige Mieter. Der Vermieter kann also Änderungen an den Mietbedingungen vornehmen.

Grundsätzlich hat der Mieter ein uneingeschränktes Recht auf Wohnungstausch. Eine vertragliche Vereinbarung, die das Tauschen verbietet, ist unwirksam.

Der Vermieter kann einen Wohnungstausch nur verweigern, wenn:

1. Der Vermieter selbst im Gebäude wohnt und das Gebäude weniger als sieben Wohnungen hat.
2. Der ausziehende Mieter die Wohnung weniger als drei Jahre bewohnt hat.
3. Nach dem Tausch mehr Personen in der Wohnung leben als Wohnräume vorhanden sind.
4. Der Vermieter einen triftigen Grund hat, den Tausch abzulehnen.

Die meisten Mietverträge werden unbefristet abgeschlossen. Das bedeutet, dass der Mieter grundsätzlich so lange in der Wohnung bleiben kann, wie er möchte. Allerdings enthält das Mietrecht Regelungen, die dem Vermieter unter bestimmten Umständen das Recht zur Kündigung oder Aufhebung des Mietvertrags einräumen.

• Kündigung bezieht sich auf Fälle, in denen der Vermieter das Mietverhältnis gemäß Mietrecht ordentlich beenden kann. Dies kann entweder aus übergeordnetem Interesse des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder Abriss des Gebäudes) oder bei Verstößen gegen die Hausordnung erfolgen.
• Aufhebung tritt ein, wenn der Mieter gegen vertragliche oder gesetzliche Pflichten verstößt, beispielsweise durch Nichtzahlung der Miete oder wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung.

Nachfolgend sind die wichtigsten Regeln für Kündigung und Auszug zusammengefasst.

Kündigung durch den Vermieter

In privaten Mietwohnungen kann der Vermieter unter bestimmten Bedingungen kündigen.

1. Kündigung ohne besonderen Grund

Der Vermieter kann ohne besondere Begründung kündigen, wenn:

• Der Mieter ein einzelnes Zimmer in der Wohnung des Vermieters oder in einem Zweifamilienhaus bewohnt.
  • Kündigungsfrist: 1 Monat
• Der Mieter eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus bewohnt, in dem der Vermieter selbst in der anderen Wohnung lebt.
  • Kündigungsfrist: 1 Jahr

2. Kündigung mit besonderer Begründung

In anderen Mietverhältnissen kann der Vermieter den Mieter nur unter bestimmten Bedingungen kündigen:

• Eigenbedarf:

  • Der Vermieter muss selbst in die Wohnung einziehen wollen.
  • Diese Regel gilt nicht für Unternehmen oder gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften.
  • Die Kündigung muss angemessen sein und die Interessen von Mieter und Vermieter berücksichtigen.
  • Kündigungsfrist: 1 Jahr
  • Unter bestimmten Bedingungen besteht eine Pflicht zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum (Genhusningspligt).

• Abriss oder Umbau zu Sozialwohnungen:

  • Falls die Immobilie abgerissen oder in Sozialwohnungen umgebaut wird, kann der Mietvertrag gekündigt werden.
  • Kündigungsfrist: 3 Monate
  • Unter bestimmten Bedingungen besteht eine Pflicht zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum.

• Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung:

  • Wenn der Mieter durch Lärmbelästigung, Bedrohungen oder andere störende Verhaltensweisen auffällt.
  • Die Verstöße müssen nicht schwerwiegend genug für eine sofortige Aufhebung sein.
  • Kündigungsfrist: 3 Monate

• Sonstige schwerwiegende Interessen des Vermieters:

  • Falls der Vermieter ein besonderes Interesse daran hat, den Mieter zu kündigen.
  • Kündigungsfrist: 3 Monate
  • Unter bestimmten Bedingungen besteht eine Pflicht zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum.

Kündigung durch den Mieter

• Der Mieter kann den Mietvertrag ohne besonderen Grund kündigen.
• Kündigungsfrist: 3 Monate zum Monatsanfang, sofern nicht im Mietvertrag anders geregelt.

In manchen Mietverhältnissen (z. B. Villen, Eigentumswohnungen oder Untermietverträge) kann:

• Eine Mindestmietdauer vereinbart werden (d. h. eine Zeit, in der eine Kündigung ausgeschlossen ist).
• Eine längere Kündigungsfrist als drei Monate gelten.

Falls der Mieter verheiratet ist, kann er die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Ehepartners kündigen, wenn die Familie dort wohnt.

Falls der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist auszieht, muss er weiterhin Miete zahlen, bis das Mietverhältnis endet.

Bedingungen für eine Kündigung

• Die Kündigung durch den Vermieter muss schriftlich erfolgen.
• Die Kündigung muss enthalten:
  • Grund für die Kündigung
  • Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters

Falls diese Angaben fehlen, ist die Kündigung ungültig – selbst wenn der Mieter nicht widerspricht.

• Die Kündigung durch den Mieter unterliegt keinen besonderen Formvorschriften.
  • Sie kann schriftlich oder mündlich erfolgen, sollte jedoch schriftlich dokumentiert werden.
  • Eine nachweisbare Zustellung (z. B. per Einschreiben) wird empfohlen.

Widerspruch des Mieters

Falls der Mieter die Kündigung für unrechtmäßig hält, muss er:

• Innerhalb von sechs Wochen nach Erhalt der Kündigung schriftlich widersprechen.
• Der Vermieter hat dann weitere sechs Wochen Zeit, um eine Klage beim Wohnungsgericht einzureichen.

Aufhebung des Mietvertrags durch den Vermieter

Der Vermieter kann den Mietvertrag sofort aufheben, wenn der Mieter gegen zentrale Vertragsbedingungen verstößt, darunter:

• Nichtzahlung der Miete oder anderer Kosten (z. B. Heizkostenvorauszahlung, Kaution, Nebenkosten).
• Unberechtigte Untervermietung oder Überlassung der Wohnung an Dritte.
• Zweckentfremdung der Wohnung (z. B. gewerbliche Nutzung ohne Erlaubnis).
• Vernachlässigung der Wohnung oder Verstöße gegen die Hausordnung trotz vorheriger Abmahnung.

Zahlungsverzug und fristlose Kündigung

• Die Miete gilt als pünktlich bezahlt, wenn sie spätestens am Fälligkeitstag eingeht.
• Falls die Miete nicht gezahlt wird, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos aufheben.
• Der Vermieter muss jedoch zuvor:
  • Eine schriftliche Mahnung mit 14-tägiger Zahlungsfrist schicken.
  • Diese Mahnung darf erst am 3. Werktag nach Fälligkeit versendet werden.
  • Der Vermieter kann für die Mahnung eine Gebühr erheben.

Falls der Mieter die Mahngebühr nicht bezahlt, kann der Vermieter ebenfalls die fristlose Kündigung aussprechen.

Auszug nach Aufhebung des Mietvertrags

Falls der Mietvertrag fristlos aufgehoben wird, bedeutet das:

• Sofortiges Ende des Mietverhältnisses.
• Der Mieter muss umgehend ausziehen.
• Der Mieter muss weiterhin Miete zahlen, bis die Wohnung neu vermietet wird (maximal drei Monate).
• Der Mieter muss alle Kosten für die Räumung übernehmen.

Falls der Mieter sich weigert, die Wohnung zu verlassen, kann der Vermieter die Räumungsklage beim Wohnungsgericht oder Amtsgericht (Fogedretten) einreichen.

Befristete Mietverträge

Falls ein Mietvertrag befristet ist, endet er automatisch zum vereinbarten Ablaufdatum.

• Eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde.
• Falls der Vermieter keinen triftigen Grund für die Befristung hatte, kann das Wohnungsgericht die Befristung für unwirksam erklären.

Formale Anforderungen bei Auszug

• Falls der Vermieter mehr als eine Wohnung vermietet, muss er bei Auszug des Mieters ein Übergabeprotokoll erstellen.
• Dieses Protokoll muss dem Mieter spätestens 14 Tage nach der Wohnungsübergabe ausgehändigt werden.

Falls es zwischen Mieter und Vermieter zu Unstimmigkeiten über den Mietvertrag oder andere mietrechtliche Angelegenheiten kommt, kann der Mieter eine Beschwerde beim Mieterschlichtungsausschuss (Huslejenævn) einreichen.

Funktion des Mieterschlichtungsausschusses

• In jeder dänischen Kommune gibt es einen Mieterschlichtungsausschuss, der Streitfälle zwischen Mietern und Vermietern im privaten Wohnungsbau gemäß den Bestimmungen des Mietrechts entscheidet.
• Der Ausschuss besteht aus drei Mitgliedern:
  1. Ein Jurist als Vorsitzender
  2. Ein Vertreter der Vermieter
  3. Ein Vertreter der Mieter

Gebühren für eine Beschwerde

• Die Bearbeitungsgebühr für eine Beschwerde beträgt 345 DKK pro Fall.
• Bei Anträgen auf Vorgenehmigung der Miete für Eigentums- und Genossenschaftswohnungen beträgt die Gebühr 576 DKK.
• Alle Beschwerden müssen schriftlich eingereicht werden.

Falls der Mieter vollständig im Recht ist, muss der Vermieter zusätzlich eine Strafgebühr von 6.597 DKK zahlen.

Ablauf des Verfahrens

• In der Regel erfolgt die Bearbeitung schriftlich, gegebenenfalls ergänzt durch eine Besichtigung der Immobilie.
• Der Ausschuss kann keine Zeugen unter Eid vernehmen, da er zur öffentlichen Verwaltung gehört und kein Gericht ist.

Die Bearbeitung eines Falles dauert normalerweise 2 bis 6 Monate, wobei die Bearbeitungszeit je nach Kommune variieren kann.

Der Mieterschlichtungsausschuss ist kein Gericht

• Die Entscheidungen des Ausschusses sind keine gerichtlichen Urteile und können daher nicht direkt durchgesetzt werden.
• Falls eine Partei die Entscheidung nicht beachtet, kann der Fall an das Wohnungsgericht (Boligretten) weitergeleitet werden.
• Falls eine Partei Einspruch gegen die Entscheidung einlegen möchte, muss sie dies innerhalb von 4 Wochen tun.